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作者:admin 2022-09-21 14:54 浏览

图片来源@视觉中国

钛媒体注:本文来源于微信公众号风声OPINION(ID:ifengopinion),作者|尹稚,钛媒体经授权发布。

近年多次公开征求意见的工程项目规范中的《住宅项目规范》中,曾提到一句话“住宅项目应以套内使用面积进行交易”(最近一次征求意见稿中已删除),它引发了公众对取消住宅“公摊面积”的热议。在此谈几个观点。

无法取消的“公摊面积”

首先,除了独立独院“占地通天”的独立别墅,以单元楼建设的低、多、高层住宅,都必然有“公摊面积”的存在。一楼入口的大堂、门厅,各层的走廊过道楼梯、电梯及其防火前厅等,这是住宅功能得以实现的必要组成部分。

而这些必要的公摊面积的大小,取决于四种因素:

一,越追求“高档”和所谓“高端”身份认同的住宅,公摊面积就越大。

这主要是因为气派豪华的公寓入口大堂和门厅的面积会放大,以产生某种仪式感,或是以增加某种趣味感和主题感。

二,同层户数越多,所需要的从电梯前厅联系户门的过道距离就越长,其公摊面积也就随之增加。

当然,你也可以在设计中通过牺牲过道空间的通风和采光来压缩公摊面积,以品质感受下降(昏暗和充满浊气的公共过道)来换取户均公摊面积的下降。

三,随着层数的增高,消防要求也在提升。

一般多层、低层住宅,不需要在楼(电)梯前厅设置独立的防火分区前室,出了电梯门就可以无阻隔地直通自己家门。高层住宅,则强制性地要求有可封闭的防火前室。也就是说,你出了电梯门,从公共前厅到户门之间,要增加一块火灾时可封闭的防火前厅。

层数越高,这个前厅的封闭要求和面积要求越高,这是给你在火灾时保命用的。

四,哪怕前三条都是“锦上添花”,你可以不在意,但即使设计一个最简单的一梯二户的多层住宅,其楼梯面积也不是越小越好。

现在的楼梯间宽度大多在2.7米-3米之间,搬运大家具和家电已无问题。早年间也有不少2.4米宽的楼梯间,你就会看到住户的大家具或家电不得不用“吊装”的方式“毁窗而入”。过小的多层电梯间,也是存在这类问题的。

所以,在住宅设计中有个“K值”,是指户内使用面积与平均每户建筑面积之比,多层住宅能做到K值≦80%已属优秀(指尽可能节省公摊面积又不过分牺牲使用品质),高层住宅K值≦70%是算得上好设计了。

至于很多高档或超高层建筑(超过30层)住宅通常K值在60%-70%之间,这就看你是要“里子”还是要“面子”了。

羊毛出在羊身上

其实,公众对“公摊面积”的焦虑,更多的是来自较为极端的销售案例。

恐怕最极端的做法,是把小区的“会所”等配套商服面积或物业管理办公面积都分摊给住户,花了100平方米的钱住了35平方米的一室一厅,这形成了一朝被蛇咬十年怕井绳的“寒蝉效应”。

不过,现在的开发商早不这么做了,物管也好,商服也好,会所也好,“服务水平”越高,房价越高,何必用这么直接粗暴又令人不快的手段去赚钱呢?俗话讲“买的没有卖的精”,就是这个道理。

当下中国的房价,不是由居住面积的刚需支撑的;即便是在房住不炒的情况下,改善性需求的户内面积往往也不是第一位的考虑。

地段的安全性,服务的配套水平,教育学位的保障,就医的方便程度,公交站点的可达性等等,不少因素会优先于户内面积被选择,比K值的大小更能影响房价的水平。

对于租赁房、保障房而言,做高出房率(K值),在不影响使用品质的前提下减少公摊面积,无疑是政府补贴方、开发建设方和住户方都可以获利的事情。当然,对于单纯居住需求的刚需,K值越大也是越好的,牺牲的是纯居住以外的需求。

而对于商品化的住宅,问题要复杂的多。但无论怎么算,交换价值不变,交换价值≠使用价值是一定的。一套总交换价值1000万的房子,你可以用建筑面积算出个每平方米10万的价格,也可以用户内使用面积算出个每平方米12-15万的价格,但交易价格1000万不会变,关键还是看你看重“里子”还是看重“面子”;看重实际居住面积的扩大,还是看重地段综合服务水平的提高;看重当下的“差不差钱”,还是看重未来长期的财产收入变化。

必要的公摊面积是躲不过去的,不同算法带来的是心理感受的不同。在住宅市场上,不要指望羊毛出在猪身上是硬道理。

不过,上述规范出台,有它的指向性意图:

一是防范开发商通过公摊面积做文章,逃避其应承担的配建社会责任。

二是以套内面积计算,有助于厘清住宅使用过程中的水电气等费用清算;即使涉及分摊费用,也能讲得清楚明白。

三是制约开发商对出房率低的楼盘“虚假”宣传,规范销售行为。

然而,技术规范就是技术规范,它可以直接约束的都是设计、建造等行为;它对市场行为的影响是有限的,不用过度解读。


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